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关于中国房地产市场观察

发布时间:2019-05-22 10:32:35 编辑:笔名

关于中国房地产市场观察

一、釜底抽薪:央行重磅出击  2003年6月13日,中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对于中国的房地产业来说,是一条的重磅级爆炸性。  尽管建设部一再否认或回避谈论中国房地产的泡沫问题,尽管中国房地产业对此问题讳莫如深,可警觉的中国金融业已毫不犹豫地对过热的房地产业贷款,采取了一个又一个坚决的行动。而此次出台的房贷新政策,不再扬汤止沸,干脆一个釜底抽薪。  《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中要求:  1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向;  2、严格控制土地储备贷款的发放;  3、规范建筑施工企业流动资金贷款用途;  4、加强个人住房贷款管理,重点支持中低收入家庭购买住房的需要;  5、强化个人商业用房贷款管理;  6、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用;  7、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。  对于央行的新政策,让我们来听听房地产开发商们是如何评论的。北京市华远地产股份有限公司董事长任志强说:对房地产的直接影响就是釜底抽薪。实际上切断了房地产市场资金的来源和渠道,而我们又没有资本市场直接融资的渠道。任志强断言,这一政策出台,将会有50%以上企业会垮台, 70%以上项目会无法继续。还有房地产巨头说中国房地产业一个严寒的冬天即将降临。说得好心酸。可不是么?央行刮来《大风歌》:大风起兮云飞扬,威加海内兮归故乡。安得猛士兮守四方!汉刘邦的这歌既威猛又惆怅,该是唱出了房地产商们那颇有些无助和孤独的感觉。  二、中国房地产的“泡沫论”惹的祸?  关于中国房地产的泡沫的争论已经很有些时日了,对于中国房地产业到底有没有泡沫的问题,2003年6月初,中央电视台《东方时空?面对面》栏目请来了建设部的官员,就此问题来一次短兵相接。尽管《面对面》的步步紧逼,一刀比一刀紧,刀刀如风,呼呼作响,可咱们的建设部副部长就是左躲右闪,上下腾挪,不肯接招儿,生怕说了真话,得罪了房地产商,撞了房地产市场的腰。其实这件事本身就有点滑稽,跟建设部的官员讨论中国房地产业到底有没有泡沫,就像问卖西瓜的:你卖的西瓜甜不甜,贵不贵一样。  早在2002年,上届总理朱熔基已不止一次地告诫说:一些城市的房地产已出现过热现象,建筑工业发展过快,造成空置率过高。要严防房地产业过热所导致的泡沫。要严防房地产业泡沫破灭所导致的金融危机。还是让权威发布的数字说话吧。  2003年一季度,明明体温超过了38摄氏度,却又死活不肯进“发热门诊的中国房地产业,在去年新增投资幅度高达40%的基础上,又新增逾33.5%。而远远脱离了中国老百姓购买力的房价,也仍在义无反顾地快速走高,幅度竟然高达8%。在正常情况下,价格的上扬显示的是商品的畅销和需求的旺盛。可中国的房地产市场并非如此,房价在一路走高的同时,商品房的空置率也在一路上扬。  国家统计局统计数字表明,2002年,全国商品房空置面积总量已经达到了1.2亿平方米,其中半数空置了一年以上,占压资金超过2500亿元。2500亿元是个什么概念?是个什么级别的数字?中国250万大军,全年的军费开支也不过1500亿元(170亿美元),三峡工程历时17年的总投资不过1800亿元。你可以想象,中国的房地产业是得到了中国的金融业何等的宠幸。  2002年,全国商品房空置率超过了26%,而今年前4个月,全国商品房空置面积同比又增长了9.6%,其中,空置期一年以上的商品房面积同比增长4.5%。这种反常的情况不禁使人想问:谁在“热敷“中国房地产市场?畸形的房价就像一个痈疽,治疗它的方案有两个一是“热敷”,一是“冷敷”。而从目前的动向看,中国的房地产市场不知深浅地选择了“热敷”,即加快这个痈疽的成熟和溃烂。可中国的金融业却选择了“冷敷”。  三、中国金融业:构建与房地产业的防火墙  在中国的房地产市场上,中国的金融业介入已经过深。首先要弄清楚的是,银行金库里的钱并不是银行的钱,而是老百姓的钱。银行赔了钱,如何向老百姓交待?让我们再来看看这样一组数字:  1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,不过4年,到2002年,就达到了6616亿元,年均递增25.3%, 4年间增长了2.5倍。个人住房贷款余额1997年为190亿元,到2002年达到825.3亿元,年均增长1倍以上。这个速度增长太快,风险也太大太大。  中国的房地产业的贷款总额已占据了中国商业贷款总额的10.6%。据清查,其中的违规贷款多达25.6%。总数有2000多亿元。这个数字够惊人、够可怕了。实际的情况比这还要严重。中国人民银行货币政策司司长戴根有说:“在我国房地产贷款余额9000多亿当中, 80%是近这两年贷出去的”。  国土资源部土地利用管理司冷宏志说:“什么钱都从银行里来,买地的钱从银行里来,然后他拿到土地以后,拿到土地使用证,他就可以到银行抵押,银行抵押的话,他又可以得到一部分钱。甚至,他在进行开发建设过程当中他还有一个预售,预售还有一个按揭,按揭的钱呢,这个按揭钱又是来自银行贷款。一旦出了问题,真正被套牢的是银行”。  我们仔细地分析中国房地产业的资金链,这简直就是一条中国的金融业的资金链,在这条资金链的每一个环节,都是中国的金融业在唱主角。实际上是房地产公司在用银行的钱买土地,房地产公司买了土地又再用银行的钱盖房子,盖房子的房地产公司和建筑公司,用的又都是银行的钱。房地产公司再把盖好的房子抵押到银行,又拿银行的钱再盖房子。甚至在房子卖不出去的情况下,造假名单,让自己的职工买房,到银行去骗按揭,拿了按揭贷款的钱再买地,盖新房子。鸡毛捣鸭毛,捣来捣去捣的全是银行的钱。在这一系列的经济活动中,房地产公司都是在拿银行的资金在说事儿。  来自建设部等部委的调查数据表明,目前,房地产开发企业项目投入资金中约70%至90%是银行贷款,其中包括的土地出让金、项目启动资金都来自银行。建筑公司往往要对项目垫付约占总投入的30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。  据国家统计局公布的数字:中国现有的登记在册的房地产公司有3万多家,可具有二级以上资质的不过3150家左右,仅为1/10。对于中国房地产业来说,空壳的公司居然多达9/10,能不让人为此捏把汗吗?就是倒掉70%又有什么可怕?中国的房地产公司实在太多太多,而暴利所使,使得中国的房地产公司从未经历过一次真正意义上的大洗牌。  看看这样的现实,我们能不警觉吗?中国的金融业不能为房地产泡沫的破灭陪葬。中国金融业那是中国经济的心脏那,不保护好行吗?中国金融业必须尽快地构建与中国房地产业之间的防火墙。  四、房地产泡沫的破灭,会给我们带来些什么  关于这一点,让我们先来回顾一下世界历史上的一次又一次房地产泡沫的破灭所带来的教训吧。  上个世纪的1923-1926年,美国佛罗里达州房地产泡沫破灭。请注意,房地产泡沫的破灭总是始发于某一个地区,而并非在全国一起爆发。就像中国的SARS疫情2002年11月始发于中国的南大门广州,前后用了差不多6个月的时间,一路北上,于2003年4月20日,攻陷北京,并总爆发,扩散到了中国的24个省市自治区。疫情祸害全国,成为一场真正意义上的灾难。并且,在中国的某些地区房地产泡沫的泛起,是没有争议的。比如在沪杭宁长江三角洲一带,逃离股市的热钱在狂炒上海、杭州、苏州的房地产,很可能这一带房地产泡沫的破灭,会成为中国房地产泡沫破灭的突破口。佛罗里达州房地产泡沫破灭迅速祸及美国的金融业,它首先从华尔街脆弱的股市撕开一个大口子,使得股市大坝溃堤,股指一溃千里,房地产泡沫的破灭不仅严重地打击了美国经济,还造成了二十世纪三十年代的世界经济大危机和政治上的大动乱,为第二次世界大战埋下了火种。  而从二十世纪七十年代开始积累,到二十世纪九十年代破灭的日本房地产泡沫,是历史上影响时间长的房地产泡沫,从1991年的地价泡沫破灭,结束了日本经济高速发展的辉煌时日。到现在,十多年过去,曾经骄横一时的日本经济,至今未能走出经济大萧条的阴影,一蹶不振的日本经济至今都未能恢复元气。世界是如此评价二十世纪九十年代破灭的日本房地产泡沫的:“二战后,日本的又一次战败”。  而我们也未能隔岸观火,几乎在同一时间,1989年,1990年也经历了一次房地产泡沫的破灭。那一次的房地产泡沫的破灭使中国的金融业遭受重创,物价飞涨,通货膨胀率高达两位数,失业率直线上升。那一次的房地产泡沫的破灭,直接地导致了从1990到1993年中国经济大萧条、大调整、大溃退。而年轻的中国股市更是经历了从1993年开始的8年大熊市,难道我们能如此之快地就好了疮疤忘了疼?  五、炸楼的启示  前不久,杭州市刚刚炸掉了54座豪华别墅。炸楼的烟尘尚未散尽,山城重庆又在为“丽景花园”别墅群的48座别墅装填炸药。在中国的商品房市场上,这几年被炸掉的楼房数不胜数。从海南岛炸到北京,从成都炸到上海。北海、三亚、惠州、广州、宁波、汕头……到处都在炸,的炸楼规模当数武汉的望江花园。可以说,一年365天,天天都有房地产商在炸楼。炸楼公司生意火爆,应接不暇。有位炸楼工程承包商在上喜孜孜地对我喊:“我发财了,工程都排到2004年7月份了”。听到这样的欢呼,不知房地产商们该作何想?老百姓该作何想?银行家们该作何想?建设部又该作何想?只怕是各有一本难念的经。  听着这惊天动地的响声,看着那冲天而起的烟尘,看着那轰然倒下的、无比壮观的楼群,不知道的人还以为这是印尼巴厘岛上的以色列人开办的天堂饭店。中国不是阿富汗,不是伊拉克,可中国和平时期炸掉的楼房,也许比阿富汗、伊拉克因战争被摧毁的楼房还多。面对这样的现实,我们不停止对别墅和商品房的贷款,行吗?还是在杭州,经济实用房根本就是有价无市,房展会上根本看不到经济实用房,购买经济实用房有种种限制,不但要层层审批,还要抽签摇号。整个儿一个抢不到手,你说那来的市?杭州房地产的火爆是大量热钱炒作的结果,在杭州购买商品房的外地客商,买房并不是他们自己要住,而是用来投资或投机的,是打算倒一次手,赚一把就走的。  这可以从近几年房交会的情况得到部分证明,1999年外地人购房占总购房数的10%左右,2000年上升到30%以上,2001年1月房地产精品展上,一下上升到了60%,可见外地人购房的热烈程度。可谁都知道,这种火爆的背后隐藏着极大的风险。这比不过是在一时冲动下花的钱,随时可能会由于新投资热点的诱惑而流走,泡沫的破灭很可能就会发生在一朝一夕之间。  六、房价的雪崩,对中国房地产业不是噩梦,是美梦  央行新政策的出台,正当其时。中国房地产业可能会遭遇一场台风,可被摧毁的只会是枯树朽木,枝繁叶茂的大树会迎来又一个春天。中国房地产业在经历一场前所未有的大洗牌之后,中国房地产的价格体系,会发生雪崩般的现塌吗?这种可能也存在。每一次泡沫的破灭都会有这样的后果。中国的许多行业都经历过这样的凤凰涅磐的重生。例如中国的彩电业。不过,有一件事也许很多人都会看错,那就是:房价的雪崩,对中国房地产业不是噩梦,是美梦。  对于这一点,你只要看看2002年、2003年中国的汽车市场,你就会明白我说的不是宽心话。车价越跌,车市越火。2002年中国的汽车车价下跌的幅度,可销量创记录地增加了40%,同样也。  可以预见,如果2003、2004年房价的下跌创的记录,房地产市场的火爆程度将同样。房价越跌,房市越火。中国房地产市场的好日子将会随着房价的雪崩一起到来。这将既是中国老百姓的好日子,也是中国经济的好日子。

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